物業(yè)費是小區(qū)物業(yè)正常運轉的重要保障，而物業(yè)費“收取難”是一些小區(qū)物業(yè)面臨的一大難題。因物業(yè)公司向業(yè)主催交物業(yè)費而引發(fā)的糾紛，是最常見的物業(yè)糾紛之一。

　　不能及時收取物業(yè)費，物業(yè)公司難以提供優(yōu)質服務；沒有享受到應有的服務，業(yè)主又拒絕交納物業(yè)費……如何才能跳出這一惡性循環(huán)，構建小區(qū)居民與物業(yè)公司雙贏的良性循環(huán)？

　　一些小區(qū)存在物業(yè)費收取難的問題，并因此產生矛盾糾紛

　　近日，河南輝縣市人民法院審理了一起物業(yè)服務合同糾紛案件。鄭某某購買了某小區(qū)住宅并與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。物業(yè)公司按照協(xié)議履行了相關權利義務，為住戶提供物業(yè)管理服務。但鄭某某因對物業(yè)公司拒絕維修房頂不滿，自2020年3月起一直拒交物業(yè)費，物業(yè)公司多次催交未果，遂將鄭某某訴至法院。法院最終判決，鄭某某于10日內支付物業(yè)費等相關費用。

　　生活中，一些小區(qū)存在物業(yè)費收取難的問題，業(yè)主和物業(yè)公司之間因此產生了許多矛盾。有的老舊小區(qū)，由于原本沒有物業(yè)服務，居民也不習慣交納物業(yè)費，即便有物業(yè)公司入駐，居民對交納物業(yè)費也頗有怨言。黑龍江哈爾濱市讀者聞先生反映，他所居住的老舊小區(qū)長期得不到維修、維護，小區(qū)設施設備老化、銹蝕，屋面防水層、樓體墻體、小區(qū)路面等處的小毛病、小破損由于沒有及時維修，經常拖成大問題。“業(yè)主對物業(yè)公司意見很大，向各個部門投訴都沒有效果，只能拒交物業(yè)費，但物業(yè)公司又以此為由‘棄管’小區(qū)，導致小區(qū)更加破敗。”聞先生說。

　　不能及時足額收取物業(yè)費，導致一些物業(yè)公司難以提升服務質量?！耙恍├吓f小區(qū)物業(yè)費收費標準并不高，每年收取的費用并不多，但人工成本卻越來越高，物業(yè)聘請保潔、保安等人工開支逐年增加。如果物業(yè)費不能按時足額收齊，物業(yè)公司也無法給小區(qū)居民提供更好的服務?！睆V東深圳市一小區(qū)物業(yè)經理說，物業(yè)公司因催交方式有限，對于拖欠物業(yè)費的問題也很無奈。

　　北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示：“物業(yè)服務是針對全體業(yè)主和整個小區(qū)的，如果業(yè)主拒交物業(yè)費，會導致物業(yè)服務企業(yè)經費不足、運營不暢。一般情況下，業(yè)主不能拒交物業(yè)費。如果對物業(yè)服務有意見，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會向物業(yè)公司反饋問題，也可以向街道或物業(yè)管理部門投訴舉報，或提起訴訟或仲裁，或依照法定程序重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)等方式維護自身合法權益?！?/p>

　　為了催收物業(yè)費，有的物業(yè)公司采取停水、斷電、限制門禁等過激方式。杜女士是甘肅隴南市某小區(qū)業(yè)主，她認為物業(yè)服務不到位，便沒有按時交納物業(yè)費?！拔飿I(yè)公司不僅拒絕退還裝修保證金，還拒絕給我充水電費，嚴重影響了正常生活?！倍排空f。

　　“業(yè)主不交物業(yè)費，就不開通門禁權限，使業(yè)主無法進入小區(qū)”“小區(qū)電梯都被物業(yè)停了”……類似這樣物業(yè)公司迫使業(yè)主交納物業(yè)費的行為，不僅不能解決問題，還有可能激化雙方矛盾，一些行為已經涉嫌違法。

　　根據民法典的相關規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。“物業(yè)公司合法催收物業(yè)費的方式有電話、短信或上門溝通等等，溝通無果可向人民調解組織申請調解或向人民法院提起訴訟。物業(yè)公司只有真正從居民角度改善服務水平，切實解決問題，才能從源頭解決物業(yè)費收取難的問題?！焙现曛奘兄屑壢嗣穹ㄔ貉芯渴抑魅梧嚠嬑恼f。

　　業(yè)主拒交物業(yè)費，大多與服務不到位、收費不透明、權責不清晰有關

　　記者調查了多起法院審理的物業(yè)服務糾紛案件后發(fā)現，業(yè)主拒交物業(yè)費的原因具有一定共性，大多與物業(yè)服務不到位、收費標準不透明、權責劃分不清晰有關。

　　物業(yè)的服務質量未達預期是大部分居民拒交物業(yè)費的原因。有讀者來信反映，小區(qū)物業(yè)服務水平與物業(yè)費用不匹配：單元樓門禁年久失修，保安人員形同虛設，無法保證居民財產和人身安全；維修師傅態(tài)度不佳，收費還高；樓道衛(wèi)生基本靠業(yè)主自己打掃，綠化帶由于無人維護，蚊蟲很多；路燈、監(jiān)控等損壞后，業(yè)主反復催促，物業(yè)極少回應；電梯的應急電話總是打不通，出現電梯事故后果不堪設想……凡此種種，業(yè)主對物業(yè)的信任度逐漸消磨殆盡。

　　有的業(yè)主認為物業(yè)收費的項目、標準、用途等不透明，存在隨意漲價等情況。一些物業(yè)公司制定不合理的收費項目，如收取居委會費、電纜費等。還有一些物業(yè)公司不公示物業(yè)費使用情況，或擅自提高收費標準。

　　河北保定市讀者王先生反映，自己所在小區(qū)的物業(yè)公司擅自調整價格，未經過業(yè)主大會表決，也未向有關部門備案，就提高了物業(yè)費價格?！拔覀冃^(qū)比照一級物業(yè)收費標準收費，然而物業(yè)服務根本達不到一級物業(yè)規(guī)定標準。物業(yè)管理巡查不到位，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境不達標，物業(yè)公司也很少主動與業(yè)主進行溝通協(xié)商?！?/p>

　　還有業(yè)主認為物業(yè)費定價過高，質價不符。如果認為物業(yè)費定價過高或物業(yè)服務不到位，可成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會對物業(yè)費定價和服務標準進行約定。不過，在現實中，許多小區(qū)并未成立業(yè)主委員會，業(yè)主想與物業(yè)公司協(xié)商物業(yè)費價格面臨重重困難。

　　此外，物業(yè)公司與開發(fā)商之間權責劃分也不清晰。一般情況下，在小區(qū)業(yè)委會成立之前，多數小區(qū)均由開發(fā)商聘用的物業(yè)公司進行管理服務。北京市讀者王卉反映，在收房期間，開發(fā)商強行要求業(yè)主必須接受開發(fā)商指定的物業(yè)公司，若不接受則無法收房?！叭胱『?，小區(qū)居民發(fā)現物業(yè)服務不到位、收費也不合理，但由于遲遲沒能成立業(yè)委會，導致難以更換新的物業(yè)公司。”王卉說。

　　一些中小物業(yè)企業(yè)服務質量較差，群眾滿意度低，同時，社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、居民“三方聯動”機制沒有形成，物業(yè)與業(yè)主之間產生的矛盾、問題往往會被物業(yè)轉嫁給社區(qū)?！吧鐓^(qū)雖然不能直接插手物業(yè)管理，但可以加強監(jiān)督引導。比如，完善物業(yè)管理綜合考核評價機制，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)年度工作考核范疇，推進社區(qū)主動、積極加強與物業(yè)企業(yè)的溝通協(xié)調。再比如，建立健全物業(yè)企業(yè)負面清單管理制度、物業(yè)管理區(qū)域日常巡查通報制度，監(jiān)督指導業(yè)主大會、業(yè)委會或物管會、物業(yè)服務人員依法履行職責。”吉林省吉林市一名街道工作人員表示。

　　增加溝通協(xié)商，提升服務質量，破解物業(yè)費收取難題

　　如何破解物業(yè)費收取難題，構建小區(qū)居民與物業(yè)公司之間良好的關系？許多地方開展了積極探索。

　　在小區(qū)管理中，業(yè)委會是重要的紐帶，規(guī)范業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會建設，對于調解解決業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾發(fā)揮著重要作用。業(yè)委會可作為業(yè)主與物業(yè)公司溝通的橋梁，協(xié)商改進物業(yè)服務事宜，也可在必要時組織召開業(yè)主大會表決更換物業(yè)公司，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

　　四川成都市一小區(qū)去年4月成立首屆業(yè)委會后，與物業(yè)公司積極協(xié)商，不僅降低了物業(yè)收費標準，而且還將此前總計360萬元的物業(yè)費差額以免除物業(yè)費的形式予以沖銷。業(yè)委會上崗后在監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)提供服務的過程中，發(fā)現合同漏洞，采取積極措施，保證了核定費用與實收費用一致，有效維護了業(yè)主權益。

　　“還可以建立相關的價格調節(jié)機制，由業(yè)主代表與物業(yè)公司進行協(xié)商談判，達成共識。”樓建波說。目前規(guī)定物業(yè)費可以按月、季或年交納，但大部分物業(yè)公司都按年收費，弱化了業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通。專家建議，可以適當調整物業(yè)交費機制，例如按季度交納物業(yè)費，以增加物業(yè)公司與業(yè)主之間的交流機會。

　　針對物業(yè)服務企業(yè)行業(yè)準入門檻不高，素質良莠不齊，部分企業(yè)存在服務意識不強、服務行為不規(guī)范、服務信息不公開、亂收費等現象，鄧畫文表示：“物業(yè)公司和小區(qū)居民要進行更多溝通，同時也要提升物業(yè)公司的服務管理水平，在協(xié)商的基礎上制定細化物業(yè)管理的行業(yè)標準?！?/p>

　　在湖北恩施土家族苗族自治州讀者汪?？磥恚飿I(yè)管理行為具有比較明顯的公共屬性，“實行物業(yè)服務內容、收費標準和收費辦法公示制度很有必要，可以增加收費透明度，保障業(yè)主知情權、監(jiān)督權。相關部門也可以督促物業(yè)公司完善服務質量考核機制，加強服務質量日常監(jiān)督?！?/p>

　　目前，還有一些業(yè)主不了解物業(yè)管理的有償收費服務，對物業(yè)服務的內容存在認識誤區(qū)，將小區(qū)范圍內出現的所有問題都歸責于物業(yè)。對此，山西太原市讀者趙挺偉建議加大宣傳力度，幫助小區(qū)居民厘清開發(fā)商、物業(yè)公司等的責任，“物業(yè)公司也應在合理合法合規(guī)的前提下，督促業(yè)主及時交費，同時也要為小區(qū)居民提供更高水平的服務。只有享受到了舒心的物業(yè)服務，物業(yè)費才交得順心?！?/p>

　　（劉姿廷參與采寫）

　　《 人民日報 》（ 2023年10月30日 07 版）